读《房屋征收中商业承租人权益保护探析》的思考

　　首次看到这篇文章的题目时，脑中出现了一个疑惑：题目中的商业承租人如何定义，为何作者仅仅将本文局限于商业承租人这个范畴?在实际生活中，因征收给住宅用房承租人、商业用房承租人都会造成一定的损失，只不过住宅用房的赔偿额度较小，赔偿项目清晰明了，而商业用房的赔偿额度大，且赔偿项目多而杂，但权利保护的性质是相同的，我觉得可以放在一起进行研究。但商业用房承租人意味着场址的变更、员工的流失、商誉的丧失、原有供销网络的破坏以及对售后服务的影响等。面临征收，商业承租人既要承担有形资产的损失，还要承受无形资产的损失，在该文中进行着重分析。

　　从我国的立法来看，从旧法对拆迁中房屋承租人的适当保护到2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》中将征收中承租人排除在补偿对象之外，这样使得房屋承租人没有正当的法律依据向房屋征收人主张权利。而在《征收条例》第17条规定：作出房屋征收决定的市、县人民政府对被征收人给予补偿包括，1、被征收房屋价值的补偿;2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。该《条例》前面将补偿对象限定为房屋所有人，该处又将补偿范围进行细分，显然在房屋所有人和使用人分离的情况下，该条例势必前后冲突。我们寄希望于国家能尽快立法将商业承租人纳入征收权利人中，促使商业承租人能有合法理由向明确的相对人主张权利，同时在立法中明确赔偿项目以及计算标准。但是

　　在如今立法不明的情况下，商业承租人在征收过程中能否获得征收补偿与安置在很大程度上还是取决于其与被征收人之间签订的租赁合同。现在这种法律背景下，切实的保护商业承租人的合法权益才是重中之重。

　　在遇到征收时，征收的补偿权利人为房屋所有人，而实际上针对的第十七条第2、3项的赔偿的实际权利人应该是商业承租人，该行为也构成了法律上的不当得利，受益人应该归还所得。房屋征收行为对租赁合同造成的影响不能认定为不可抗力，这样合同就能依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定来处理。房屋征收中房屋承租人客观存在的各项损失主要包括：租赁房屋装修、添置物品的损失，搬迁、临时安置的损失，停产停业的损失、可得利益的损失、替代房屋租金差价的损失等。分以下四种情况：

　　1、租赁合同中明确约定，租赁期限内遇城市房屋征收，租赁合同解除，租赁双方互不承担违约责任，但未约定赔偿的。此种情况下，不论租赁合同中是否约定承租人的补偿问题，承租人均应当得到补偿。

　　2、租赁合同中明确约定，租赁期限内遇城市房屋征收，租赁合同解除，租赁双方互不承担违约责任，但同时约定，出租人不给予补偿或约定承租人放弃补偿的权利。此种情况下，承租在明知的情况下仍明示放弃补偿的。房屋征收时，可不予补偿。

　　3、租赁合同未明确约定租赁期限内遇城市房屋征收租赁合同如何处理。此种情况下，如果出租人主张租赁合同解除，一般不能将征收视为不可抗力，从而认定租赁合同解除，出租人不承担违约责任，但是承租人仍应该根据法律规定得到相应的征收补偿。

　　4、出租在明知房屋在一定时间内可能被征收隐瞒情况与承租人签订租凭合同，或者前一承租人在明知上述情况后隐瞒情况将房屋转租或者收取所谓转让费的，而在征收中造成新承租人的重大损失的。此种情况下，应当属于承租人以欺诈而订立的合同，应当允许承租人依《合同法》的规定要求解除合同，并由过错方承担承租人的损失。

　　实践中，“商业承租人”征收补偿的解决方式大多是一口价或者在评估基础上的协商确定。但这都基于协商一致的基础上，对于规模大、有实力的商业承租人有协商筹码，对于规模小、没有实力的小商业承租人，往往非常被动。妥善解决好“商业承租人承租人”的征收补偿，将关系到一个商业承租人的兴衰存亡，关系到拆迁项目的顺利进行，也关系到经济的健康发展，关系到社会的和谐与稳定。