买卖不破租赁原则，赋予了租赁权对抗所有权的物权效力。在执行实践中，却出现了部分被执行人滥用该原则，与案外人恶意合谋，利用执行异议制度对抗执行的情况。虚假租赁影响不动产司法拍卖成交率，对于申请执行人胜诉权益的实现、司法权威的树立造成极大的危害。因此，如何正确识别与规制不动产执行标的上负担的虚假租赁权，是司法实践中亟须解决的问题。
一、不动产虚假租赁行为模式
1.权利的逻辑冲突
实践中，同一不动产上并存着抵押权和租赁权的情况长期存在，但若债务人不能履行到期债务，抵押权人请求实现担保物权时，就会产生债权人与承租人的利益冲突。针对二者的冲突，出于利益平衡以及维护市场交易稳定的考量，民法典第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”该条款对两项权利处理优先顺位作了规定，这也是“买卖不破租赁”的具体体现。此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”放在执行中即是“执行不破租赁”。以上是当前处置抵押权和租赁权并存的不动产时最为主要的法律规范，亦是虚假租赁对抗执行的路径所在。
2.虚假租赁关系主要特征
法律赋予承租人作为案外第三人提起执行异议的权利，但权利具有天然的扩张性和滥用性，执行实践中便出现了案外人通过虚构租赁关系并向法院提出执行异议来对抗执行的情况。笔者对虚假租赁案件的共同特征进行了分析：
一是租期较长。从不动产租赁市场的正常形态来看，住宅、商业用房、工业用房的租赁合同大多数是一年期或者三年、五年期。虚假租赁合同双方约定的租期一般都超过五年，甚至是法定最长租期二十年，且多为一次性签订，而非多次续订。采用较长租期主要是为了继续占有、使用租赁物，迫使法院对租赁物进行带租拍卖。这种情况很可能会导致流拍，即使拍卖成功，也会大大降低执行标的的财产收益，直接损害申请执行人的合法权益。
二是租赁合同签订时间在设定抵押或法院查封之前。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”为规避该条款及民法典第四百零五条的规定，案外人往往通过倒签时间，将租赁合同落款时间设在抵押或查封前，以达到阻碍执行的目的。
三是约定租赁价格及支付方式异常。虚假租赁关系的租金普遍价格较低，往往低于市场价格，且租金相对固定，租赁期间内保持不变。支付方式异常主要体现在一次性支付大额租金，且大部分通过现金支付，出租人只出具收条作为支付凭据，无银行流水予以佐证。
四是不动产标的物占有异常。虚假租赁合同往往无占有之实，被执行人获悉法院拍卖或者查封信息时，才制造案外人已经实际占有标的物的假象，企图蒙混过关。同时，虚假的承租人在身份上往往为被执行人亲属或者有利害关系的相关人员。实践中，法院可以通过审查承租人是否对租赁物进行装修，是否支付物业费、水电费、燃气费，或是否以涉案房屋住址办理营业执照等方式确定其是否为实际占有使用。
3.虚假租赁阻碍执行的危害
一是阻碍债权人实现胜诉权利。一方面，一旦基于虚假租赁行为的执行异议虚假诉讼获得法院支持，被执行人财产不当减少，债权人实现债权的可能性便将大幅下降。另一方面，债权人为了应对执行异议之诉，不得不付出更多的人力物力，才能最终实现原就属于其自身的权益。
二是浪费司法资源，损害司法权威。虚假租赁行为具有极大的隐蔽性，法院即使行使职权进行调查，也未必能够准确识别。同时，案外人提起的虚假执行异议诉讼，使得生效判决难以得到执行。这些都会使群众对于司法权威产生不信任感。
三是形成错误社会导向。案外人提起虚假诉讼却成功阻断了执行，一旦胜诉，被执行人更将堂而皇之地实现名下财产的转移，这无疑将助长被执行人的不当诉讼意识，形成错误的社会指引效果。
二、虚假租赁行为识别及规制困境
1.识别能动性欠缺
司法实践中，法院在处置不动产时发现案外人占有使用该房屋并申报租赁权的，主要有三种处理方式。
一是一律告知案外人一定期限内迁出房屋。有高院出台规定，要求执行法院应引导案外人提出书面异议，如逾期未提出，则法院在房屋不负担租赁权的状态下进行委托评估、拍卖、变卖。
二是申请执行人、案外人根据决定情况提出执行标的异议。有高院作出规定，申请执行人对执行实施人员作出的拟带租拍卖决定不服的，或案外人对不带租拍卖决定不服的，可提出异议，执行审查机构参照民事诉讼法第二百三十四条规定进行审查处理。执行法官要综合考虑租赁合同、期限、租金等情况，同时还应征询债务人的全部申请执行人的意见，再审慎作出是否带租拍卖决定。
三是申请执行人、案外人根据决定情况提出执行行为或标的异议。申请执行人对执行实施人员作出的拟带租拍卖决定不服的，由申请执行人依照民事诉讼法第二百三十二条规定提出执行行为异议。案外人对不带租拍卖决定不服的，由案外人依照民事诉讼法第二百三十四条规定提出执行行为异议。
以上三种方式中，第一种方式，对所有租赁持怀疑态度并要求腾空，有异议的进入案外人异议审查程序，势必会加长执行处置周期。第二种方式，赋予执行实施期间更大的审查权，也很好地保护了各方当事人的权益。第三种方式，给予申请执行人复议救济途径，无法对租赁权进行实体审查，申请执行人的救济权利得不到保障。
笔者更赞同第二种兼顾公正与效率的处理方式。执行法官拟作出带租拍卖决定前应征得债务人的全部申请执行人的同意，即申请执行人对该决定没有异议，这也能巧妙处理申请执行人不是案外人异议主体的法律规定。若案外人对此提出异议，法院可以对租赁合同进一步进行实体审查，从而更好地保护相关当事人的合法权益。
2.虚假租赁行为审查难度大
一是合同真实性及成立时间认定难。租赁合同作为一种诺成性合同，如无特别约定，自双方签字或盖章时成立并生效，承租人即能取得租赁权，正因租赁权设立程序简单，对于虚假租赁合同的现象更加难以审查。实践中虚假租赁表现得十分隐蔽，例如用以往其他经济往来凭证虚构为已付租金凭证，并在虚假协议中倒签与该资金往来时间相对应的落款时间，形式上很难查出破绽，特别是落款时间和实际形成时间间隔较短的虚假合同，且目前鉴定技术仍存在局限，难以审查。
二是占有的判断标准不明确。尽管民法典第四百零五条增加了占有要件，但占有行为在实践中同样有伪造空间。且该条款对具体的占有方式并没有明确，实践中对占有的理解和把握恐难以统一。
三是特殊租赁合同情形识别难度大。实践中存在以租抵债的情形，即被执行人与债权人签订一份租赁合同，将被执行人名下不动产交付给该债权人长期使用，以租金抵偿其债务。这类租赁协议明显违反了“物权法定”原则，在双方当事人之间创设了法律所未规定的担保形式，其并非真实的租赁合同，而是名为租赁实为借贷担保关系，故不得对抗法院执行。
3.审查权限标准不统一
对于租赁合同的真实性，执行法官能否依法进行审查？一种观点认为，在“审执分离”的原则指导下，执行程序只能对程序性问题进行审查，而无权对实体性争议审查，即人民法院无权在执行程序中对租赁合同的真实性进行审查，只能交由审判程序审查。另一种观点则肯定执行法官对不动产租赁合同的审查权力，关键在于执行程序中是能够进行实体性审查，还是仅能为形式上的审查。
笔者赞同第二种观点。从司法实践来看，在执行程序中客观存在对权利归属的判断。同时，执行程序中仅需做形式上的审查，便可作出是否裁定带租拍卖的决定。如申请执行人认为存在虚假租赁的情形，可通过执行异议之诉获得救济。
三、不动产虚假租赁规制路径
如前文所述，笔者认为，法院除应针对虚假租赁的外在特征加强审查力度外，还可从以下三方面着力规制：
1.推动建立不动产租赁登记对抗制度。权利对于第三人之对抗效力与权利之公示作用应相伴而生。实务中，产生虚假租赁行为直接原因在于未建立有公示效力的源头预防制度，不动产租赁合同成立要件过于简单，容易通过倒签伪造，而占有状态亦容易编造，为虚假租赁创造了条件。笔者认为，通过建立具有对外公示效力且限于不动产的租赁权登记对抗制度，有助于源头预防虚假租赁行为的发生。
2.明确案外人担保责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人希望法院继续执行的，应当提供相应的担保。但笔者认为，仅因案外人提起了执行异议之诉，且诉讼结果尚无定论便中止执行，甚至要求申请执行人再行提供担保，是加重了申请执行人的负担。从保护交易安全、维护市场稳定的角度来看，更应当侧重保护债权人的利益，对确需中止执行的，可由案外人承担担保义务。
3.加大虚假租赁行为的惩戒力度。执行过程中虚假租赁频发的问题，一方面是由于重大利益驱使，另一方面是因为执行机构对发现的虚假租赁的惩戒与规制力度欠缺。被执行人与案外人虚构租赁关系，申请执行人因此受到损害的，可以依法请求赔偿相关损失；被执行人与案外人虚构租赁关系，影响了人民法院正常执行秩序的，应按照民事诉讼法第一百一十四条规定，对相关行为人予以罚款、拘留；被执行人与案外人的行为构成拒不执行判决、裁定罪，虚假诉讼罪，非法处置查封、扣押、冻结的财产罪等犯罪行为的，应当依法移送公安机关追究其刑事责任。实践中，应该加大民事强制措施和刑事责任的适用力度，强化民刑衔接，形成全链条闭环反制规避执行的行为，从而营造风清气正的执行生态。
来源：人民法院报