首先，在讨论商品房预售合同登记备案效力之前，我觉得应先了解商品房预售合同的性质。商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

　　该文主要论述了商品房预售登记备案的法律依据，性质，效力范围。效力范围是该文的重中之重。我国的预售登记备案为物权对抗第三人的效力要件，不办理登记新物权人不得对抗第三人，但既不影响物权本身的转移效力，也不影响合同本身的生效。

　　一、预售合同在双方之间的效力

　　预售合同备案并不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立。如果，将登记备案看成是合同成立的条件，那么，在合同签订并实际履行一部分后，任一方以合同没有登记而主张合同无效，只承担合同无效的责任。即只能返还已经给付的价款，回到合同签订前的状态，除支付必要的费用外，无法弥补受害方可能发生的损失。而将登记备案不当成是合同成立的形式要件时，预售合同签订后，任一方不履行义务，另一方可以追究对方的违约责任。此时，受害方不仅可以选择解除合同并要求开发商赔偿损失，也可以要求开发商赔偿损失后继续履行。显然，这赋予了受害方更大的自主权，也更加能保护受害方的合法权益。

　　但例外的是《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的司法解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　而且现在实践中出现的，登记备案商品房买卖合同的双方就同一商品房买卖关系另行签订其他补充合同，如何确定效力，现在处理方式不一。主要从******限度尊重当事人意思自治的原则来处理此类纠纷。

　　二、合同对第三人的效力

　　1、登记备案使购房者取得优先购买权和期待权。购房者尚未全部交付购房款时，对该特定商品房享有优先购买权;购房者交付全部房款后，就取得期待开发商交付商品房并转移所有权的期待。在实践中，房地产行政主管部门通过行政手段，使登记备案的预售合同真正实现排他性。

　　2、备案登记使购房者的请求权具有对抗第三人的效力。如果开发商在签订预售合同后，又擅自转移给他方时，购房者可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。同样的，就同一套预售的商品房签署多份房屋买卖合同，如果前份未登记备案，后者已登记备案，签订在前的商品房预售合同虽然合同虽然合法有效，但因没有登记备案，不能对抗其后的经登记备案的合同，其职能依据合同法的规定要求开发商承担违约责任。